楼市起风云，开年大戏应接不暇。在5年期LPR出现历史最大降幅的同时，多地对公积金贷款政策进行调整，天津市、海南省、济南市纷纷将首套房首付比例降至20%。

对此，光大银行金融市场部研究员周茂华向记者表示，目前有不少地方根据当地实际情况，不同程度调降购房首付比例，居民购房门槛明显降低，主要体现了各地因城施策加大楼市支持力度，提振楼市信心，支持居民刚需和改善性需求，推动楼市加快复苏。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，本次三地调低公积金贷款比例反映了为给房地产纾困，地方政府会把应出的政策全部出尽。 

公积金个人住房贷款最低首付比例已达规定下限

2月21日，济南市住房公积金管理委员会对个人住房公积金贷款首付款比例进行调整，在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为不低于20%；购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为不低于30%。

2月19日，海南省住房公积金管理局也印发《关于调整住房公积金首套个人住房贷款最低首付比例的通知》，对缴存人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金个人住房贷款的，最低首付比例由25%调整为20%，购买新建自住住房二套住房公积金贷款最低首付比例为30%，维持不变。

此外，2月18日，天津市住房公积金管理中心同样拟对公积金贷款政策进行调整，公布《关于调整个人住房公积金贷款首付款比例的通知（征求意见稿）》。其中提出，职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，应支付不低于住房交易价格20%的首付款；购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格30%的首付款。采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。个人住房公积金贷款其他政策保持不变。

对于此次调整的初衷，三地政府均表示，为更好满足刚性和改善性住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。其中，海南省住房公积金管理局相关负责人表示，此举可最大限度发挥住房公积金制度的住房保障作用，有效降低购房门槛、缓解购房人筹集首付款的资金压力。此项政策优化措施对激发房地产市场交易量及相关产业链发展意义重大，进一步保障海南自贸港安居房政策落地及房地产市场平稳健康发展。

李宇嘉表示，调低公积金贷款比例是很多城市的一贯做法，在这方面地方政府决定权限比较大，因为在商品房销售明显下滑的背景下，工薪阶层、机关事业单位的公积金缴存水平是比较高的，这为下调公积金贷款首付比例提供资金方面支持。

据了解，目前，20%的首套房首付比例，30%的二套房首付比例已是最低。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。同时，两部门有关负责人表示，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

李宇嘉表示，除提高贷款额度外，公积金利率、整体贷款利率也会明显下调，这是未来的大趋势。

房地产市场企稳需供求两端同步发力

近期，房地产市场利好频出，伴随多地住房贷款首付比例下调的是5年期以上LPR降25bps至3.95%。

2月20日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.45%，维持不变；5年期以上LPR为3.95%，下降25个基点。中信证券研究部认为，本次5年期LPR迎来历史最大单次降幅，超出市场预期，有助于房地产市场企稳。

周茂华同样表示，5年期 LPR贷款报价利率超预期下调，整体利好房地产市场，有助于降低首套、刚需购房贷款成本，提振楼市需求；也有助于降低二套房月供利息支出，有助于提振居民住房以外消费需求等。同时，稳楼市政策加码，有助于提振市场对楼市复苏信心。

对本次LPR调降，中信证券研究部进行测算，表示若按照100万元按揭贷款、30年等额本息还款计算，本次LPR下调约可降低月供143元，对应月供减少3%。不过，若想实现稳定地产销售的目标，可能还需要更多的配套政策。

2023年7月24日中央政治局会议就曾明确，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议也提出，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

因此，本次三地降低首付比例可能只是开始。中信证券预测，未来，一二线城市限购和限贷政策有望进一步放松。

李宇嘉也表示，在市场下行的背景下，一个政策就能带来市场反弹的情况已经不存在了，必然是供给需求两端同步发力，多个部门同步发力，稳楼市与稳就业、稳预期、稳收入，多方政策发力。这样才能久久为功，才能让市场稳下来。

他进一步指出，通过需求调控刺激买房，给额度、给名额、鼓励加杠杆、降低门槛等手段鼓励入市的效果已经不明显了，要切切实实让刚需和改善性需求感受到政策的红利。因此，首先要做的就是降成本，不仅是公积金额度的增加，还有按揭利率的下调和交易税费、中介服务费的下调等。

供给端也要有动作，比如鼓励开发商降价、鼓励加快完善商品房项目的公共配套、加快推进保障性住房的建设和供应等等，这些对市场可能作用不大，但对行业的贡献是比较大的，利于稳定整个行业。

周茂华表示，随着我国经济稳步恢复，房地产纾困支持政策累积效应持续释放，房地产市场有望逐步走出低谷。同时他也指出，房地产目前仍需要供求两端发力，各地因城施策用好用足稳楼市政策工具，稳定市场预期。